Micro-BIC ou réel : comment lire votre résultat
Le micro-BIC taxe 50 % de vos loyers, sans tenir compte de vos dépenses réelles. Le régime réel déduit toutes vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurances, CFE, honoraires comptables) puis l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux. Dans la plupart des investissements financés à crédit, le réel ramène l’impôt sur les loyers à zéro pendant de nombreuses années.
Notre simulateur va plus loin qu’une comparaison sur une seule année : il calcule le gain net sur toute la durée de détention, en déduisant les honoraires de l’expert-comptable et le surcoût d’impôt de plus-value lié à la réintégration des amortissements. C’est ce chiffre qui doit guider votre choix.
Ce qui change en LMNP en 2026
- Prélèvements sociaux à 18,6 % sur les loyers meublés (17,2 % auparavant), contre 17,2 % maintenus pour la location nue.
- Seuil du micro-BIC porté à 83 600 € pour les revenus 2026 (location longue durée et meublé de tourisme classé).
- Meublé de tourisme non classé : micro-BIC limité à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %.
- Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, applicable depuis 2025, sauf en résidence services.
Pour le détail des règles de revente, lisez notre article LMNP en 2026 : ce qui change à la revente de votre location meublée.
Comment l’amortissement est calculé
Le terrain n’est pas amortissable : sa part (souvent 10 à 20 % du prix à Lyon) est retirée. Le bâti est découpé en composants amortis sur des durées différentes : structure, toiture et façade, installations techniques, agencements. Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans, les travaux sur 10 à 15 ans. Toutes ces hypothèses sont modifiables dans le simulateur. En pratique, la ventilation retenue doit être justifiée et cohérente avec le bien : c’est l’un des points que nous sécurisons lors de la mise en place du réel.
Pourquoi se faire accompagner pour le régime réel ?
Au réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale (déclaration 2031 et annexes) et vous reportez le résultat sur votre déclaration de revenus. Un plan d’amortissement mal construit ou des charges mal classées peuvent coûter cher, notamment à la revente. Notre cabinet d’expertise comptable accompagne les investisseurs en location meublée à Lyon, à Craponne et à Brignais, et partout en France à distance : choix du régime, plan d’amortissement, déclarations, stratégie de détention et de revente, articulation avec une SCI ou une holding.
Découvrez aussi notre accompagnement en patrimoine et fiscalité des particuliers et pour les professionnels de l’immobilier.
Questions fréquentes sur le LMNP
Micro-BIC ou réel : quel régime choisir en 2026 ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le réel déduit les charges réelles et l’amortissement. Dès que charges, intérêts et amortissement dépassent l’abattement, le réel est en général plus avantageux. Il faut toutefois intégrer les honoraires comptables et la réintégration des amortissements à la revente : c’est exactement ce que calcule le simulateur.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes pour la location longue durée et le meublé de tourisme classé (abattement de 50 %) ; 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %).
Quel taux de prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ?
18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers. La plus-value immobilière reste à 17,2 %.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite. Les résidences services en sont exclues.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. La part non utilisée est mise en réserve et reportée sans limite de durée. Un déficit provenant des charges est, lui, reportable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
À partir de quand devient-on loueur professionnel (LMP) ?
Lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer.
Dernière mise à jour des règles : novembre 2026. Rédigé par Gilles Clapasson, expert-comptable, Augely Expertise Comptable.