SCI à l’IR ou à l’IS : comment lire votre résultat
À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa part de revenus fonciers, imposée à sa tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les charges, les intérêts et les travaux sont déductibles, mais le bien ne s’amortit pas. Un déficit foncier (hors intérêts) s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers, avec une exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
À l’impôt sur les sociétés, la SCI paie elle-même l’impôt : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Elle amortit l’immeuble, ce qui réduit fortement l’impôt pendant la détention. En contrepartie, la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements, sans abattement pour durée de détention. Et l’argent qui sort de la société vers les associés supporte la flat tax de 31,4 % en 2026.
Le simulateur compare la somme nette qui vous revient à la fin, une fois tout payé : impôts annuels, honoraires comptables, crédit, impôt de plus-value et fiscalité de sortie. C’est ce chiffre qui doit guider le choix, et non l’impôt de la première année.
Les règles 2026 prises en compte
- IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (société dont le capital est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), 25 % au-delà.
- Dividendes et boni de liquidation : flat tax de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
- Revenus fonciers : prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %.
- CRL : à l’IS, contribution de 2,5 % sur les loyers des immeubles achevés depuis 15 ans au moins (location nue hors TVA, loyers de plus de 1 830 € par local). Elle n’est pas due par une SCI à l’IR.
- Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’à fin 2027.
- Plus-value des particuliers (SCI à l’IR) : 19 % et 17,2 %, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € par associé.
Quand la SCI à l’IS est-elle intéressante ?
L’IS est souvent gagnant quand vous êtes fortement imposé, que les loyers dépassent les charges et que vous n’avez pas besoin de percevoir les revenus : ils restent dans la société, taxés à 15 %, et servent à rembourser le crédit ou à réinvestir. L’IR reste souvent préférable pour une détention longue avec revente à terme, grâce aux abattements sur la plus-value, ou quand le bien génère un déficit foncier important. La transmission (donation de parts, démembrement) et le besoin de revenus pèsent aussi dans la décision.
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Questions fréquentes
Peut-on passer d’une SCI à l’IR à l’IS ?
Oui, par une option. Elle peut être révoquée jusqu’à la fin du cinquième exercice qui suit celui de l’option. Au-delà, elle devient définitive. Le passage à l’IS a aussi des conséquences fiscales immédiates qu’il faut chiffrer avant de décider.
Peut-on amortir un bien dans une SCI à l’IR ?
Non. À l’IR, les revenus fonciers sont calculés sans amortissement. Seules les charges réelles, les intérêts et les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles.
Comment sont taxés les bénéfices d’une SCI à l’IS ?
La société paie l’IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. Les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes, taxés en 2026 à la flat tax de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif.
Pourquoi la plus-value est-elle plus lourde à l’IS ?
Parce qu’elle est calculée par rapport à la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déduits, sans abattement pour durée de détention. Elle est taxée à l’IS, puis à la flat tax quand elle est distribuée.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Une SCI à l’IR qui loue en meublé de façon habituelle risque d’être soumise d’office à l’IS. Pour la location meublée, on privilégie le statut LMNP en direct ou une société adaptée. Comparer micro-BIC et réel en LMNP.
Dernière mise à jour des règles : novembre 2026. Rédigé par Thomas de Araujo, expert-comptable, Augely Expertise Comptable.